Mischnutzung von Gebäuden: Wie Sie die Vorsteuer aufteilen

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Noch immer scheiden sich die Geister, ob bei einer Mischnutzung von Gebäuden die Vorsteuer nach dem Flä­chen- oder nach dem Umsatzschlüssel aufzuteilen ist? Die Folge sind immer wieder aufkeimende Meinungsverschiedenheiten mit dem Finanzamt bei USt-Sonderprüfungen, welche auch frühere Ent­scheidungen des EuGH und des BFH offenkundig nicht mindern konnten.

 

Ein neues Urteil der BFH-Richter könnte Ihren Betriebsalltag in die­ser Frage jetzt jedoch entscheidend erleichtern (vom 26.4.2018, Az. V R 23/16, veröffentlicht am 5.9.2018). Doch der Reihe nach:

 

Bei Mischnutzung den Flächenschlüssel nutzen

In Deutschland ist die Vorsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden vorran­gig nach dem Flächenschlüssel aufzu­teilen. Den Umsatzschlüssel dürfen Sie nur dann anwenden, wenn eine ande­re wirtschaftliche Zurechnung nicht möglich ist (§ 15 Abs. 4 UStG)

Gemeinschaftsrechtlich verhält es sich allerdings genau andersherum: Hier ist die Vorsteuer bei gemischt ge­nutzten Gebäuden in der Regel nach dem Umsatzschlüssel aufzuteilen.

Entscheidungen der Europa-Richter bei einer Mischnutzung

Die Auffassung des EuGH lässt sich auf diese beiden Kernaussagen verdichten:

  • Am besten ist es, wenn sich bei gemischt genutzten Gebäuden die Kosten und damit die Vorsteuer unmittelbar steuerfreien bzw. steuerpflichtigen Umsätzen zuordnen lassen. Das hat immer Vorrang.
  • Soweit eine unmittelbare Zuordnung nicht in Betracht kommt, müssen Sie die Vorsteuer primär nach dem Umsatzschlüssel aufteilen. Andere Aufteilungsschlüssel – wie namentlich der Flächenschlüssel – sind anzuwenden, wenn sie eine präzisere Ermittlung des anteiligen Vorsteuerabzugs ermöglichen.

 

Vorgehen der BFH-Richter bei einer Mischnutzung

Die Entscheidung der Europa-Rich­ter ermöglicht grundsätzlich auch den Rückgriff auf den Flächenschlüssel. Und so verwundert es nicht, dass die BFH-Richter in ihrer Rechtsprechung betonten, dass dieser Vorrang vor dem Umsatzschlüssel hat.

Beispiel

Eine Grundstücksgemein­schaft errichtet Wohn- und Geschäfts­häuser. Diese werden nur zum Teil umsatzsteuerpflichtig, ansonsten um­satzsteuerfrei vermietet. Die in den Rechnungen der Bauunternehmer und Handwerker enthaltene Vorsteuer kann deshalb nur insoweit abgezogen werden, als die Arbeiten auf den um­satzsteuerpflichtig vermieteten Teil der Objekte entfallen.

Vorteil Flächenschlüssel

Eine Zuordnung der Kosten zu den steu­erpflichtig oder steuerfrei vermieteten Flächen ist in einem Fall wie diesem le­diglich theoretisch denkbar. Praktisch ist das aber meist unmöglich. Das er­gibt sich bereits daraus, dass die Baufir­men ihre Leistungen regelmäßig nicht auf die einzelnen Bauteile aufteilen.

Deshalb wenden die BFH-Richter hier den Flächenschlüssel an, weil er nach ihrer Auffassung zu einem präziseren Ergebnis führt als der Umsatzschlüssel. Die BFH-Richter argumentieren wie folgt:

  • Eine Verteilung der Kosten nach dem Umsatzschlüssel hat nur pauschalen Charakter. Insbesondere bleibt unberücksichtigt, für welchen Teil des Gebäudes die jeweiligen Bauleistungen erbracht werden.
  • Maßstab für die Aufteilung der Vorsteuer in abziehbare und nicht abziehbare Beträge ist bei Gebäuden in der Regel das Verhältnis der verschiedenen Zwecken dienenden Grundflächen. In der unterschiedlichen Nutzung der Flächen drückt sich die Zuordnung des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile zu den jeweiligen Umsätzen aus (z. B. Vermietung von Gewerberäumen oder Wohnungen).

 

Alternativer Verteilungsschlüssel – wann zulässig?

Die bisherige BFH-Rechtsprechung baut darauf auf, dass bestimmte Teile eines Gebäudes entweder umsatzsteu­erpflichtig oder umsatzsteuerfrei ge­nutzt werden. Was gilt jedoch, wenn ein und dasselbe Gebäude insgesamt sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei genutzt wird?

Möglich wird dies in den vielen Fällen, in denen ein Gebäude zu unterschiedli­chen Zeiten umsatzsteuerlich verschie­denartig genutzt wird. So war es auch in dem Fall, den die BFH-Richter jetzt entschieden haben:

 

Der Fall

Es ging um den Vorsteuerab­zug einer Privatschule in der Rechts­form einer GmbH für den Anbau einer Sporthalle und eines Sportplatzes. Um die Unterhaltungskosten zu minimie­ren, vermietete die GmbH die Sport­halle und den Sportplatz außerhalb der Unterrichtszeiten an Vereine. Hier musste zwischen steuerfreier eigen­schulischer Nutzung und steuerpflichti­ger Vermietung unterschieden werden.

Bei der Anwendung des Verteilungs­schlüssels gab es fast schon erwar­tungsgemäß Streit mit dem Finanzamt. Schließlich ging es hier nicht um die Nutzung unterschiedlicher Gebäude­teile, sondern um die zeitlich abwech­selnde Nutzung derselben Gebäude.

 

Dazu jetzt die BFH-Richter

Hier kommt weder der Umsatzschlüs­sel noch der Flächenschlüssel in Betracht. Allein eine Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach den Nutzungszeiten führt zu einer präzisen Zuordnung der Kosten zur umsatzsteuerfreien bzw. umsatzsteuerpflichtigen Nutzung. Die-se Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach Nutzungszeiten drückt sich in der Zuordnung des Gebäudes zu den jeweils ausgeführten Umsätzen aus.

Gemischt genutzte Gebäude: Prüfen Sie stets auch diese 3 Ausnahmen von der Regel

Entgegen dem ersten Eindruck lassen die BFH-Richter die Anwendung des Um­satzschlüssels auch weiterhin beim Vor­steuerabzug aus Rechnungen für gemischt genutzte Gebäude zu. Sie bestätigen mit ihrer Rechtsprechung sogar ausdrücklich, dass der Umsatzschlüssel immer dann gilt, wenn der Flächenschlüssel zu keinem prä­ziseren Ergebnis führt.

Lesen Sie dazu diese 3 Fälle:

 

1. Modernisierung

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich nicht um die Errichtung bzw. Anschaffung eines gemischt genutzten Gebäudes. Vielmehr­ geht es um die Nutzung, Erhaltung oder Unterhaltung eines solches Gebäudes. Ein „Klassiker“ ist die Modernisierung des Gebäudes bzw. einzelner Gebäudeteile. Das bedeutet: In diesen Fällen ist eine direkte ­Zuordnung der Kosten zulässig und meist auch möglich.

 

2. Fehlende Vergleichbarkeit

Der Umsatzschlüssel hat Vorrang vor dem Flächenschlüssel, wenn die Nutzflächen nicht miteinander vergleichbar sind. Das ist etwa der Fall, wenn Räume unterschiedlichen Zwecken dienen (Büros, Wohnungen) und die Ausstattung erhebliche Unterschiede aufweist.

Beispiele: Höhe der Räume, Dicke der Wände und Decken, Innenausstattung.

 

3. Wirtschaftliche Gesamttätigkeit

Wird das Gebäude für Umsätze des gesamten Unternehmens verwendet (z. B. ein Verwaltungsgebäude), gehören die Herstellungskosten zu den allgemeinen Aufwendungen des Unternehmens; sie hängen dann direkt und unmittelbar mit seiner wirtschaftlichen Gesamttätigkeit zusammen. Diese Nutzung rechtfertigt es, Vorsteuerbeträge nach dem gesamtumsatz­bezogenen Umsatzschlüssel aufzuteilen.

 

 

 

Autor: Redaktion

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