Gebäudeabschreibung: Immobilienkauf steuerlich optimal behandeln

© Mike Mareen, Fotolia

Bei der Gebäudeabschreibung müssen Unternehmer zahlreiche Steuerspielregeln und Besonderheiten beachten, um diese steueroptimal geltend machen zu können. Bei der Gebäudeabschreibung ist deren Ermittlung mit dem Kauf nicht zu Ende. Abschreibungsvolumen kann sich noch drei Jahre nach dem Kaufzeitpunkt (für viele überraschenderweise) ergeben.

Steuerliche Grundsätze zur Gebäudeabschreibung

Die steuerlichen Grundsätze zur Gebäudeabschreibung sind schnell erklärt. Sie ermitteln aus den Anschaffungskosten für die Immobilie den Anteil für den Grund und Boden und für das Gebäude. Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist nur der Kaufpreisanteil für das Gebäude. Dieser Kaufpreisanteil kann natürlich nicht sofort in voller Höhe den Betriebsausgaben zugeschlagen werden, sondern nur anteilig verteilt auf die Nutzungsdauer der Immobilie..

Ermittlung der Anschaffungskosten: Ausgangspunkt für die Gebäudeabschreibung

Bei der Ermittlung der Gebäudeabschreibung ist nicht nur der Kaufpreis im Notarvertrag maßgeblich. Es müssen vielmehr auch die Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notargebühren für die Beurkundung des Kaufs oder Vermessungskosten. Nicht zu den Anschaffungskosten gehören Notar- und Grundbuchgebühren, die mit dem Eintrag der Grundschuld zusammenhängen. Diese Geldbeschaffungskosten dürfen sofort als Betriebsausgaben vom Gewinn abgezogen werden.

 

Praxis-Tipp:

In den Anschaffungskosten stecken oftmals auch Kosten für Inventar (Küche, Markise, Sauna). Diese Kaufpreisbestandteile sollten getrennt von den Anschaffungskosten für die Immobilie ausgewiesen werden. Das hat folgende Vorteile:

  • Diese Kosten rechnen nicht zur Gebäudeabschreibung. Die Zahlungen für solche Gegenstände können deutlich schneller abgeschrieben werden.
  • Sie sparen auch bei der Grunderwerbsteuer. Denn diese Steuer wird nur auf Immobilien fällig und nicht auf mitgekauftes Inventar.

 

Lineare Abschreibungsmethode mit vorgeschriebener Abschreibungsdauer

Wenn Sie sich aktuell für den Kauf einer Immobilie für Ihre Unternehmen entscheiden, kommt für Sie nur die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EstG in Frage. Je nach Zeitpunkt des Bauantrags oder des Fertigstellungszeitpunkts gelten folgende Abschreibungssätze bzw. folgende Abschreibungsdauer:

  • Variante 1 – Wirtschaftsgebäude: Ist das Gebäude einem Betriebsvermögen zuzurechnen, wird nicht zu Wohnzwecken genutzt und wurde der Bauantrag für das Gebäude nach dem 31.3.1985 gestellt, beträgt die jährliche Abschreibung 3% des Gebäudewerts (= Nutzungsdauer/Abschreibungsdauer 33 Jahre).
  • Variante 2 – sonstige Gebäude: Sind die beiden Voraussetzungen zu Variante 1 nicht erfüllt, gilt Folgendes: Wurde die Immobilie nach dem 31.12.1924 fertiggestellt, beträgt der jährliche Abschreibungssatz 2% (= Nutzungsdauer/Abschreibungsdauer 50 Jahre).
  • Variante 3 – sonstige Gebäude: Sind die Voraussetzungen zu Variante 1 und Variante 2 nicht erfüllt, beträgt der Abschreibungssatz pro Jahr 2,5%, wenn das Gebäude vor dem 31.12.1924 fertiggestellt wurde (= Nutzungsdauer/Dauer der Gebäudeabschreibung 40 Jahre).

 

Praxis-Tipp: Keine degressive Abschreibung bei Neukauf

Bei der Abschreibung einer Immobilie werden Sie vielleicht noch über die degressive Abschreibungsmethode nach § 7 Abs. 5 EstG stolpern. Doch bei einem Neuerwerb spielt diese Abschreibungsmethode keine Rolle mehr. Sie konnte nur bei Kauf oder Bauantrag vor dem 1.1.2006 in Anspruch genommen werden.

 

Unterscheidung zwischen Wirtschaftsgebäude und sonstigem Gebäude

Die Gebäudeabschreibung nach Variante 1 gilt nur für Wirtschaftsgebäude. Das sind Gebäude, die dem Betriebsvermögen Ihres Unternehmens zugerechnet werden und keinen Wohnzwecken dienen. Sobald ein Gebäudeteil nicht zum Betriebsvermögen gehört oder zu Wohnzwecken genutzt wird, liegt ein sonstiger Gebäudeteil vor, für den nur noch die Gebäudeabschreibung nach den Varianten 2 oder 3 in Frage kommt. Ein Gebäude kann in verschiedene Gebäudebestandteile aufgeteilt werden. Somit kann es für ein Gebäude aufgrund der unterschiedlichen Nutzung der Gebäudeteile zu einer unterschiedlichen Gebäudeabschreibung kommen.

Stolperstein bei Gebäudeabschreibung: Instandsetzungs- und Modernisierungskosten

Wie eingangs erwähnt, kann sich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung von Gebäuden noch drei Jahre nach dem Kauf erhöhen. Schuld daran ist eine Vorschrift im Einkommensteuergesetz, nach der Nettoinstandsetzungs- und Nettomodernisierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln sind, wenn diese innerhalb von drei Jahre nach dem Kauf entstanden sind und mehr als 15% des Gebäudewerts betragen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EStG).

 

Beispiel zur Stolperfalle bei Abschreibung Gebäude:

Sie erwerben eine Immobilie für 300.000 Euro, wobei der Gebäudewert 120.000 Euro beträgt. In den ersten drei Jahren betragen die Instandsetzungskosten netto (also ohne Umsatzsteuer) 20.000 Euro. Folge: Das Finanzamt lässt diese Instandsetzungskosten nicht sofort als Betriebsausgaben zum Abzug zu, sondern schlägt diese Kosten den Anschaffungskosten des Gebäudes zu und lässt diese nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung zum Abzug zu. Grund: Die Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf betragen mehr als 15% des Gebäudewerts (20.000 Euro = 16,67%).

 

Autor: Bernhard Köstler

* **Selbstverständlich können Sie das E-Book zur Umsatzsteuer-Optimierung auch unabhängig von einer Newsletter-Anmeldung anfordern. Schreiben Sie uns dazu bitte eine kurze E-Mail mit Link zu dieser Seite.

Copyright © 2018 unternehmenssteuern.de. Impressum | Datenschutz